재건축·재개발 용어 완전정복!

불량곰입니다

이번 포스팅에서는 재개발·재건축 시 자주 듣게 되는 

용어들에 대해서 알아보겠습니다

 

감정가

재건축이나 재개발을 할 때 시장 또는 군수는

감정평가법인에게 조합원들이 가지고 있는 주택과

대지의 가치가 얼마마 되는지를 평가하도록 하는데

이때 계산되는 금액을 "감정가"라 합니다

비례율

 

개발이 완료되었을 때의 주택과 대지의 총액에서 총 사업비용을 뺀 금액을

개발하기 전의 주택과 대지의 총액으로 나눈 금액을 "비례율"이라고 합니다

각 조합원의 개발 전 주택과 지분의 감정가에 비례율을 곱하면 조합원의 권리가액이 되므로,

비례율이 높을수록 각 조합원에게 돌아가는 금액이 커져 개발가치가 높다고 판단합니다

그러나 비례율이 높다고 무조건 좋은 것은 아닙니다

추진위원회에서 개발을 추진하기 위해 현실성 없는 비례율을 주장하는 경우도 있기 때문입니다

권리가액

조합원의 개발 전 주택과 대지의 감정가에 비례율을 곱해 계산한 금액을 "권리가액"이라고 합니다

조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 차액만큼만 추가분담금으로 지불하면 개발된 아파트에 입주할 수 있습니다

재건축 무상지분율

재건축 단지 조합원이 추가분담금 없이 넓혀서 갈 수 있는 면적 비율을 "재건축 무상지분율"이라고 합니다

예를 들어 어느 가구의 대지지분이 66㎡이고, 무상비분율이 200%라면

이 가구는 132㎡를 추가분담금 없이 공급받을 수 있습니다

재건축 무상지분율은 주택의 가치는 고려하지 않고 단순하게 대지지분만 고려합니다

재개발의 경우는 주택과 대지지분을 모두 고려합니다

재건축 무상지분율을 구하는 방식은 다음과 같습니다

추가분담금 & 청산금

재개발에서 조합원 분양가가 권리가액보다 크거나

재건축에서 원하는 주택면적이 무상지분면적보다 커서 

조합에 추가로 내야 하는 금액을 "추가분담금"이라고 합니다

이와 반대로 권리금액이 조합원 분양가보다 크거나 무상면적이 

원하는 주택면적보다 커서 조합으로부터 되돌려 받는 금액을 "청산금"이라 합니다

현금청산

재건축이나 재배발에서 조합원이 현금을 받고 

조합원 지위를 포기하는 것을 "현금청산"이라고 합니다

처음부터 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회한 경우

아파트를 분양받기에는 권리금액이 너무 적은 경우 현금청산 대상이 됩니다

재건축 초과이기 환수제

재건축으로 인해 정상 주택 가격 상승분을 초과하는 이익이 생길 경우

국가가 그 이익을 환수하는 제도를 "재건축 초과이익 환수제"라고 합니다

재건축 준공 때까지 조합원 1인당 평균 이익이 3,000만 원을 넘을 경우,

그 초과 금액의 최고 50%를 세금으로 내야 하는데

2017년 말까지 관리처분계획인가를 신청한 단지는 

재건축 초과이익 환수제 적용을 받지 않습니다

이주비

재건축이나 재개발에서 조합원에게 지급하는 비용으로 

공사 기간에 거처를 옮길 수 있도록 조합이 알선하여 소유주인 조합원에게 지급합니다

대출 규제가 심하면 이주비 대출 역시 줄어들어 이주가 지연되고

이로 인해 개발이 오랫동안 연기되기도 합니다

정비예정구역

자치구의 구청장 또는 광역시의 군수는 노후된 지역을 계획적으로 정비하기 위해

주민설명회나 공람들을 통해 재건축, 재개발을 위한 정비구역을 예정하는데

이렇게 예정된 정비구역을 "정비예정구역"이라 합니다

정비예정구역 지정 후 개발계획이 수립되어 정비구역으로 지정받아야 개발할 수 있습니다

지구단위계획

도시를 좀 더 체계적·효율적으로 개발하기 위해 기반시설의 배치와 규모,

가구의 규모, 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하거나 유도하는 도시관리계획을 말합니다

다시 말해, 수립된 지구단위계획구역으로 지정되면 3년 안에 해당 구역에 대한 지구단위계획을 세워야 하며,

그렇지 않으면 지구단위계획구역의 효력이 상실됩니다

2-4 대책 "현금청산"

2021년 2월 5일 이후 공공이 주도하는 사업 예정지구에서 취득한 다세대주택 등은

입주권이 나오지 않고 현금 청산될 수 있습니다

또한, 다세대주택 신축 등을 통해서 추가 지분 쪼개기를 하거나 건물 한 채나 한 갤 필지를

다수가 공유하더라도 우선공급권은 한 개만 허용할 계획입니다