돈 되는 상가! 사면 안 되는 상가!

안녕하세요 불량곰입니다

좋은 상가를 사면 매달 일정한 세를 받을 수 있다는 것은 누구나 잘 아는 사실입니다

이렇게 매달 들어오는 월세 때문에 많은 사람이 상가에 관심을 가지는 것이고요

그러나 상가를 산다고 해도 무조건 돈을 벌 수 있는 것은 아닙니다

상가의 위치에 따라 세가 잘 나갈 수도 있고 그렇지 않을 수도 있고,

세를 매달 꼬박꼬박 받을 수도 있고 그렇지 않을 수도 있기 때문입니다

권리금이라는 것도 장사가 잘 되어야 받을 수 있겠죠

이번 포스팅에서는 돈 되는 상가란 어떤 것인지,

사면 안 되는 상가란 무엇을 말하는지 알아보도록 하겠습니다

돈 되는 상가는 이런 곳이다!

현재가치는 필수, 미래가치가 있는 상가를 노려라!

상가투자에서는 시세차익보다 당장 월세를 얼마 받는지가 더 중요합니다

그러나 한편으로는 지금 당장 세를 얼마나 받는지에 급급해서 

앞으로 얼마나 더 많은 세를 받을 수 있는지를 놓쳐서는 안 됩니다

물론 2 ~ 3년후에는 더 많은 월세를 받을 수 있다고 예상되더라도

지금 당장 월세 받기가 곤란한 상가라면 신중하게 생각을 해봐야 합니다

단지 예상뿐인 미래의 월세를 받기 위해 현재의 월세 수입을 포기하는 것은

크나큰 모험이니까요

그러므로 상가를 살 때는 받드시 현재가치와 더불어 

미래가치도 있는 상가를 사야 합니다

상가투자는 집과 달리 상권에 따라 가치변동이 크므로

미래가치까지 꼼꼼하게 따져보고 투자해야 합니다

지하철역이나 버스정류장 근처의 상가를 노려라!

상가를 살 때는 비싸더라도 지하철역이나 버스정류장 인근의 상가를 사야 합니다

그 이유는 유동인구가 많기 때문입니다

지역에 따라 차이는 있지만 지하철역이나 버스정류장에서 

100m 이내에 있는 상가는 사람들이 몰려드는 요건을 갖추고 있습니다

단, 아무리 지하철역이나 버스정류장 인근이라 하더라도 

사람들이 잘 모이지 않고 활기가 없는 곳의 상가는 사면 안 됩니다

그렇다면 사람들이 잘 모이고 활기가 있는 곳인지 어떻게 알 수 있을까요?

사람들이 잘 모이고 활기가 있는 곳에는 받드시 노점상이 있습니다

단속요원이 관리한다 하더라도 잠시뿐 곧 다시 노점상아 생깁니다

그러므로 노점상이 얼마나 있는지 확인하면 그곳이 얼마나 많은 사람이 

모이고 활기가 있는 곳인지 쉽게 알 수 있습니다

참고로 지하철역은 환승역이 있는 더블역세권 이상이면 더욱 좋고,

버스정류장도 노선이 많은 곳이 좋습니다

눈에 잘 띄는 상가를 노려라!

상가를 살 때는 손님읜 눈에 쉽게 띄며,

가까워서 손님이 쉽게 찾아올 수 있는 곳의 상가를 사야 합니다

손님이 쉽게 지나쳐버리는 상가나 멀어서 

손님이 찾아오기 힘든 상가는 피해야 합니다

그러므로 대학교, 대기업, 대형교회, 아파트 단지 근처의 상가를 

사는 것이 좋습니다

단, 이러한 곳에 있더라도 밤이나 주말이면 사람들이 없어서 

썰렁해지는 상가는 피해야 합니다

단지 내 상가를 예로 들면, 아파트 단지 안에 깊숙이 문혀 있는 상가는

아파트 단지 주민만 상대하므로 주민들이 놀러 나가는 주말에는 썰렁합니다

하지만 같은 단지 내 상가라라도 4차선 도로와 접해 있는 상가는

단지 내 주민과 도로르 지나가는 사람들을 모두 상대할 수 있어서

밤이나 주말에도 장사할 수 있다는 장점이 있습니다

 

지금까지는 돈 되는 상가 고르는 방법을 알아보았습니다

이번에는 절대 사서는 안 되는 상가를 알아보겠습니다

부동산은 투자를 잘못해서 손해를 보더라도 중개업자가 물어주지 않습니다

결국 투자의 책임은 자신에게 있으니까요

그러므로 부동산 투자를 할 때는 남의 말이 아니라

본인이 수집한 공부서류와 체크리스트를 토대로 냉정하게 판단해야 합니다

또한 의심스러운 점이 있으면 그냥 지나치지 말고 받드시 구청에 있는 담당부서를 방문해서 확인해야 합니다

 

 

절대 사면 안 되는 상가는 이런 곳이다!

아무리 싸더라도 공실이 많은 곳의 상가는 피해라!

길을 걷다 보면 "임대"라고 쓴 현수막이 붙어 있는 상가를 보게 됩니다

그런데 써 붙인 현수막이 너무 오래되어 너덜더덜해진 경우를 본 적이 있을겁니다

상가를 살 때는 시세보다 싸다고 해서 이렇게 오랫동안 비어 있는 상가를 사면 안됩니다

이러한 상가는 교통이 불편하다거나,주변 환경이 좋지않다던가,

건물 상태가 좋지 않다던가, 월세가 비싸다던가 등의 이유로 세가 잘 나가지 않는 곳이기 때문입니다

또 때로는 교통이 좋더라도 건물 구조가 좋지 않아 공실이 발생할 수도 있으므로 주의해야 합니다

그러므로 상가를 살 때는 비싸더라도 주변 상가가 대부분 세입자로 채워져 있는 곳의 상가,

세를 놓으면 며칠 안에 세가 들어올 수 있는 곳의 상가를 알아봐야 합니다

싼 게 비지떡입니다

지나다니는 사람이 적은 곳에 있는 상가

무조건 그러한 것은 아니지만 지나다니는 사람이 많아야 

장사가 잘될 확률이 높습니다

지나다니는 사람이 많이 안으면 장사가 잘 안되고,

윌세는 줄어들고, 수익률은 떨어지고,

결국 상가의 가치도 떨어지겠죠?

주변에 대형할인매장이나 백화점이 있는 상가

사람들도 많이 다니고 눈에 잘 띄는 곳에 있는 상가라도

주변에 대형할인매장이나 백화점 등이 있으면 손님을 빼앗겨 장사하기가 힘듭니다

날씨가 매우 덥거나 춥거나 하면 사람들은 상가를 찾기보다

대형할인매장이나 백화점을 찾기 때문입니다

월세나 권리금이 지나치게 싼 상가

상가 가격이 싸더라도 월세나 세입자들끼리 주고 받는 권리금이 

지나치게 싼 곳은 피하는 것이 좋습니다

월세가 지나치게 싸면 상가로써 매력이 없어 나중에 쉽게 팔 수가 없고,

설사 팔린다고 하더라도 제값을 받을 수 없기 때문입니다

월세를 많이 받는 상가가 나중에 팔 때도 비싼 가격을 받을 수 있습니다

급한 오르막이나 내리막에 위치한 상가

경사기 심해 길을 오르기가 힘들거나 

내려갈 때 신경 써야 하는 길가에 있는 상가라면 

사람들 눈에 들어올 리 만무하겠죠?

당연히 장사도 잘 되기가 어렵습니다

세입자나 주인이 자주 바뀌는 상가

장사가 잘되는 상가라면 세입자나 주인이 자주 바뀔 이유가 없겠지요

수익률이 지나치게 좋은 신규 분양 상가

기존 상가를 사지 않고 새로운 상가를 분양받은 경우라면

선임대, 높은 월세 등 영업사원이 내세우는 분양조건이 지나치게 좋다면

좀 더 꼼꼼하게 파악한 후 분양을 받는 것이 좋습니다

새로 지어진 상가라서 깨끗하고 쾌적한 이미지 때문에 사람들이 많이 모일 수는 있겠지만

그렇다고 주변에 있는 상가들보다 수익률이 월등히 높을 수는 없습니다

또한 상권이 아직 형성되지 않은 곳일 수도 있습니다

그러므로 새로 지은 상가를 분양받을때는 주변 상가의 수일률이 어느 정도인지 먼저 확인해보고 

터무니없이 높은 수익률을 강조하는 상가는 의심해봐야 합니다

다음 포스팅에서는 

좀 더 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다