전·월세계약서, 임차인에게 유리하게 쓰기

 

안녕하세요 불량곰입니다

학생이나 직장인 또는 신혼부부가 부모님과 함께 살던 집을 떠나

세를 얻을 때는 혼자 계약서를 작성해야 합니다

처음으로 전·월세 계약을 맺는 초보자라면 계약하러 갈 때 챙겨야 할 

준비물과 계약서 작성 방법을 미리 똑똑히 알고 가야겠죠?

계약하러 갈 때 준비물

• 임차인 : 도장, 주민등록증 (또는 운전면허증)
• 임대인 (집주인) : 도장, 주민등록증

만약 임대인이 도장을 가지고 나오지 않았다면 지장을 찍으면 됩니다

지장보다 도장을 더 믿을 수 있다고 하는 사람도 있지만,

위조가 가능한 도장보다 지문이 남은 지장이 오히려 더 좋을 수도 있습니다

그리고 계약서를 완전히 쓰기 위해서는 서명이 필요하므로,

계약서를 컴퓨터로 작성해서 출력한다 하더라도 임대인과 임차인의 이름은

계약서에 직접 손으로 적는 것이 좋습니다

주택임대차 계약을 할 때는 법무부에서 제공하는 "주택임대차 표준계약서"를

이용하는 것을 추천합니다

임차인의 보증금이 잘 보호받을 수 있도록 만들어져 있기 때문입니다

계약 종류 표시

보증금이 있는 월세라면 보증금 있는 월세란에 체크, 전세라면 전세란에 체크,

순수하게 월세만 내거나 1개월 월세에 해당하는 예치금을 보증금 대신 지불하는 방식이라면 월세란에 체크합니다

임대인과 임차인 이름

임대인과 임차인 각자의 주민등록상 이름을 적습니다

이때 임대인의 이름이 등기사항전부증명서와 건축물대장의 이름과 일치하는지 확인해야 합니다

임차주택의 표시

세를 얻고자 하는 집의 주소와 동·호수, 집이 지어져 있는 토지의 지목과 면적, 집의 구조, 용도, 면적과

주택의 일부분만 임차할 경우 그 부분과 면적 등을 기재합니다

이때 주의할 점은 등기사항전부증명서 상이 아니라 건축물대장과 토지대장의 내용을 기준으로 기재해야 한다는 것입니다

미납국세

임대인에게 밀린 국세가 있는지 확인하여 그 사실 여부를 기재합니다

만약에 임대인이 국세를 연체했다면 해당 주택이 경매로 넘어갈 수 있기 때문입니다

중개대상물 확인·설명서에도 기재해야 합니다

선순위 확정일자 현황

세를 얻고자 하는 집에 자신보다 먼저 입주한 임차인이 있는 경우,

해당 임차인들의 보증금 액수와 확정일자 부여 여부를 임대인에게 확인하여 그 사실을 기재해야 합니다

만약에 해당 주택이 경매에 넘어간다고 가정했을 때 자신의 보증금을 보호받을 수 있는지를 예측할 수 있기 때문입니다

계산 결과 근저당권의 채권 최고액과 선순위 임차인의 모든 보증금 그리고 자신의 보증금을 합한 금액이 

해당 주택가격의 80%를 넘는다면 계약을 심각하게 고민해 봐야 합니다

확정일자 부여

해당 주택으로 이사하고 전입신고를 한 후 확정일자를 받을 때 이곳에 확정일자 도장을 찍으면 됩니다

제1조 보증금과 차임

보증금과 월세 금액을 적을 때는 위조를 막기 위해 아라비아 숫자로만 기재하지 말고 

한글이나 한자로 한 번 더 적어줍니다

계약일과 잔금일 사이의 기간은 여유 있게 한 달 이상으로 잡는 것이 좋습니다

또한 계약금을 지불했다는 계약금 영수증은 분실할 위험이 있으므로,

계약서의 영수자란에 임대인의 사인과 도장을 받아 계약금 영수증을 대체하면 좋습니다

월세의 경우 입금계좌란에 임대인의 은행명과 계좌번호를 기재합니다

제2조 임대차 기간

임차인이 입주할 수 있도록 임대인이 집을 비워주는 날짜와 계약기간을 기재합니다

제3조 입주 전 수리

입주 전에 수리가 필요한 시설이 있는지, 있다면 언제까지 수리해 줄 것인지,

약속한 날까지 수리가 되지 않으면 임대인에게 주어야 할 임대보증금에게 수리비를 제하고 준다든지 하는

약정내용을 기재해야 합니다

이러한 내용이 없으면 계약기간 이내 또는 만료 후에 시설수리 비용 등으로 다툼이 발생하게 됩니다

이렇게 약정내용을 기재해 두면 다툼을 사전에 방지할 수 있지요

제4조 ~ 제9조

셋집의 사용 · 관리 · 수선에 관한 내용, 계약 포기에 따른 계약해제 내용,

채무불이행과 관련한 손해배상 내용, 임차인의 월세 연체나 주택의 구조변경, 전대 등으로 인한 계약해지 내용,

계약종료 시 원상복구에 관한 내용, 계약종료 시 공과금 · 관리비 · 장기수선충당금 정산에 관한 내용 등입니다

꼼꼼하게 읽어보고, 이해가 되지 않는 부분이 있으면 바로 중개인이나 전문가에게 물어보아 

자신에게 불리한 내용이 없는지 확인해야 합니다

제10조 중개보수 등

중개수수료에 관한 내용입니다

요율과 금액을 적고 중개수수료소득공제와 관련하여 현금영수증을 받을 경우, 중개수수료에 부가가치세가 포함되는지 확인해야 합니다

제11조 중개대상물확인·설명서 교부

중개인은 근거자료를 제시하고 중개대상물에 대해 성실 · 정확하게 확인하고 설명을 해야 할 의무가 있습니다

주택 임대차계약 시 중개인은 임대인으로부터 확인 서류를 받아 해당 주택의 임차인이 계약갱신요구권을 행사했는지,

임대차계약기간은 얼마나 남았는지 등에 대해 새로 세를 들어오고자 하는 임차인에게 확인 · 설명해야 합니다

특약사항

특약사항을 기재할 때는 신중해야 합니다

예를 들어 주차장이 있어서 세를 얻으려고 했는데 주차장에 차를 댈 수 없다든지,

관리비를 생각보다 많이 내라고 한다든지 등 자신에게 불리한 내용이 없는지 다시 한번 확인해 보고,

애매한 점이 있으면 주위 사람에게 물어본 후에 신중히 작성하세요

임대인, 임차인, 중개업자의 주소, 연락처, 주민등록번호 등

임대인, 임차인, 중개업소의 주소, 연락처, 주민등록번호, 사업자등록번호 등을 기재하는 칸입니다

임대인의 연락처를 기재할 때는 칸의 크기가 작다는 이유로 집 전화번호나 휴대번호 번호 중 하나만 적지 말고,

가능하면 두 가지를 모두 적어두어야 합니다

또 계약서에 기재된 임대인의 이름이 주민등록증과 등기사항전부증명서의 이름과 일치하는지 반드시 확인해야 합니다

그리고 계약서에 기재된 중개인의 이름과 사업자등록번호가 중개업소 벽에 걸려 있는 사업자등록증과

일치하는지도 반드시 확인하세요

다음 포스팅에서는

좀 더 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다